5 Шагов для Регистрации Земельного Участка

Настоящая статья адресована лицам, которые по тем или иным причинам до сих пор не смогли зарегистрировать земельный участок (с расположенными на нем строениями или без таковых). В одном из дел, которое я лично вел, клиент не сообщил полной информации, в том числе скрыл тот факт, что дело уже находилось в судебном производстве. Это привело к тому, что, несмотря на доказательства владения спорящей стороной участком меньшей площади, клиент не смог зарегистрировать недвижимое имущество, так как ошибочно решил, что справится с процессом лучше без участия адвоката;

Существующие на сегодняшний день вызовы являются отголосками различных периодов прошлого, обусловленными отсутствием единой базы данных и/или наличием ошибочных и непроверенных сведений. Наиболее часто проблемы встречаются в связи с так называемым «желтым слоем»;

Что такое «желтый слой»?
В 1997 году был принят Гражданский кодекс, определивший функции Публичного реестра, для чего потребовалось создание единой базы данных недвижимого имущества в ее нынешнем виде. С 1998 по 2003 год при поддержке USAID по всей территории Грузии проводились замеры земельных участков и создание единого кадастрового плана, что сегодня и представляет собой «желтый слой». Однако, учитывая масштабность проекта и нехватку человеческих ресурсов, обмер и регистрация земельных участков происходили с существенными недостатками. В частности:

Это лишь малый перечень проблем, возникающих в процессе регистрации.

Шаг 1 – Несмотря на то, что закон возлагает на Национальное агентство публичного реестра обязанность самостоятельно осуществлять поиск правоустанавливающих документов, настоятельно рекомендую вам лично собрать данные документы (выписку из похозяйственной книги, книжку садовода, акт приема-передачи, запросить из Службы доходов информацию о плательщике земельного налога).
Шаг 2 – Если вы намереваетесь зарегистрировать землю, принадлежавшую вашему умершему члену семьи (отцу, матери, дедушке, бабушке и т.д.), необходимо сначала оформить свидетельство о праве на наследство. В противном случае вы не сможете зарегистрировать землю по одной простой причине: юридически вы не являетесь наследником (об этом я подробно рассказывал в публикации «Наследство и ваши права – что вам полагается по закону»). Что касается похозяйственной книги и открытия наследства в ней, там действуют совершенно иные правила, отличные от стандартных норм наследования; данную тему мы обсудим в другой раз.
Шаг 3 – Если правоустанавливающий документ уже найден или вы являетесь полноправным наследником, следующим этапом является подготовка кадастрового обмерного чертежа и его представление в Национальное агентство публичного реестра.
Шаг 4 – При составлении кадастрового обмерного чертежа сертифицированный землемер обязан предоставить вам информацию о «желтых слоях», а именно о том, чье право зарегистрировано на конкретном участке (при наличии такового). Если происходит наложение на зарегистрированные данные другого лица, необходимо запросить из Национального агентства публичного реестра учетную карточку регистрационных данных, где должно быть указано, на основании какого права произведена регистрация. Если учетная карточка отсутствует, это означает, что запись является ошибочной и легко подлежит аннулированию. Если же данные юридически защищены, мы сталкиваемся с проблематикой совершенно иного рода.
Шаг 5 – В процессе регистрационного делопроизводства необходим строгий контроль. Это подразумевает еженедельную проверку того, какое решение принято Публичным реестром, а также на каком основании и опираясь на какие факты оно вынесено. В случае несогласия обязательно следует представить соответствующее правовое заключение. Если Публичный реестр не учтет ваши доводы, решение подлежит обжалованию в 30-дневный срок сначала в вышестоящем административном органе, а затем в суде. До доведения дела до данного этапа настоятельно рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным юристом / адвокатом. Вы также можете обратиться непосредственно в Национальное агентство публичного реестра для детального выяснения причин отказа, поскольку Агентство, как административный орган, обязано быть объективным, учитывать ваши ходатайства и запрашивать дополнительные документы;

Что касается суда, то ведение спора в судебной инстанции имеет свою строгую специфику, где помощь профессионалов критически необходима;

Описанные выше ситуации представляют собой лишь наиболее частые случаи. На практике может возникнуть множество специфических деталей: от неверно указанного имени в книжке садовода до ошибочных данных в свидетельстве о рождении умершего родственника. Каждое дело требует индивидуального и профессионального подхода;