5 ошибок, недопустимых при приобретении недвижимого имущества

Приобретение недвижимого имущества и вступление в право собственности на него представляет собой инвестицию в наше будущее, а инвестиции, безусловно, требуют надлежащей защиты. Предлагаем вашему вниманию перечень из пяти критических ошибок, которых покупателю следует избегать в целях обеспечения финансовой безопасности при сделках с недвижимостью. Относительно приобретения строящейся недвижимости будет опубликована отдельная статья;

Ошибка 1: Доверие утверждениям продавца о регистрации собственности без проведения проверки.
Решение: Осуществить проверку правового статуса недвижимости в Национальном агентстве публичного реестра.
Обоснование: Независимо от того, является ли объектом сделки земельный участок или квартира, он в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в базе данных Национального агентства публичного реестра. Каждому объекту недвижимого имущества присваивается индивидуальный кадастровый код, посредством которого осуществляется его идентификация. Это необходимо для ознакомления с характеристиками недвижимости, а также для установления подлинности объекта и легитимности продавца. Данная процедура критически важна, поскольку в моей юридической практике встречались прецеденты, когда покупатель в итоге приобретал совершенно иной объект недвижимости, нежели предполагал. Кроме того, на недвижимое имущество может быть наложен арест или запрет, либо собственник может иметь налоговый залог или ипотеку, что делает невозможным заключение договора. В таких случаях существует риск потери не только времени, но и значительных финансовых средств;

Ошибка 2: Отказ от физического осмотра объекта на основании предоставленных фото- и видеоматериалов.
Решение: Обязательный личный осмотр недвижимого имущества.
Обоснование: Необходимо лично посетить и осмотреть объект недвижимости. По возможности, следует произвести собственную фото- и видеосъемку. Также целесообразно опросить владельцев смежных земельных участков или соседних квартир на предмет наличия актуальных имущественных споров. Данные действия необходимы для формирования в будущем статуса «добросовестного приобретателя», одним из критериев которого является личный осмотр и объективная оценка имущества. В моей практике был случай, когда процессуальный оппонент не осуществил указанных действий, и именно на этом законном основании мой доверитель восстановил свое право собственности на недвижимость. Недопустимо соглашаться на отговорки продавца об отсутствии ключей или закрытой квартире. Личный осмотр каждого помещения обязателен. Именно моя профессиональная настойчивость как адвоката спасла клиента, когда выяснилось, что маклер рекомендовал приобрести недвижимость, в которой все еще проживал прежний собственник, демонстрируя объект исключительно из салона автомобиля. Главная рекомендация: откройте двери, войдите, осмотрите, сделайте фотографии и видео. Разумеется, маклер останется недоволен, однако эти меры не подлежат обсуждению;

Ошибка 3: Отказ от обновления выписки из Публичного реестра под предлогом существующей регистрации.
Решение: Получение обновленной выписки из Национального агентства публичного реестра;
Обоснование: Ни на одном объекте недвижимого имущества автоматически не отображаются такие обременения, как судебный запрет, арест, налоговый залог, ипотека и т.д., без формального обновления данных. Соответственно, актуализированная выписка позволит убедиться в отсутствии арестов и иных юридических обязательств. Потратив сумму менее 15 лари, вы можете обезопасить инвестицию в 100 тысяч лари. Безусловно, целесообразно инвестировать 15 лари, чтобы исключить колоссальные финансовые риски;

Ошибка 4: Игнорирование проверки истории объекта на основании поверхностных заявлений продавца.
Решение: Исследование правовой истории недвижимого имущества в Публичном реестре;
Обоснование: Проверка правовой истории объекта недвижимости строго обязательна. При выявлении любых сомнительных обстоятельств в данной истории необходимо детально опросить продавца. Возможна ситуация, при которой на недвижимость не наложен формальный арест или запрет, однако в отношении нее ведется судебное разбирательство. Вы обязаны задать соответствующие вопросы и получить на них исчерпывающие разъяснения. Также не исключено наличие текущего административного спора. Выяснение этих обстоятельств необходимо для соблюдения еще одного фундаментального принципа добросовестного приобретения: «исследуй прошлое недвижимого имущества». На практике был случай, когда лицо осмотрело недвижимость посредством видеозвонка, но не поинтересовалось ее юридической историей; впоследствии выяснилось, что в данном объекте проживает прежний собственник, ведущий судебную тяжбу с новым владельцем. Именно поэтому ретроспективное исследование объекта является обязательным, тем более что это можно легко осуществить посредством мобильного телефона, посетив соответствующий государственный веб-портал;

Ошибка 5: Использование шаблонного договора Публичного реестра в целях экономии на услугах адвоката.
Решение: Привлечение квалифицированного адвоката для составления и оформления договора;
Обоснование: Этот шаг критически важен для максимальной защиты ваших законных прав. Шаблон договора купли-продажи, предоставляемый Национальным агентством публичного реестра, является лишь типовым образцом, в котором все условия носят условный и обобщенный характер. Примечательно, что именно из-за использования такого шаблона я и мой клиент по сей день вовлечены в длительный судебный спор. В документе содержалась стандартная формулировка «сумма выплачена полностью», что мой клиент действительно исполнил, однако противоположная сторона теперь утверждает, что была «выплачена лишь часть». Соответственно, судебная тяжба продолжается исключительно из-за этой шаблонной записи. Если бы договор готовил адвокат, он бы детально регламентировал условия осуществления платежа, его форму, точные сроки и т.д. Кроме того, гонорар адвоката за составление договора не является непомерно высоким. Учитывая, что сделки с недвижимостью происходят не каждый день и представляют собой существенные капиталовложения, разумнее довериться профессионалу;

Осуществить описанные шаги можно и без участия адвоката, в любой последовательности. Однако настоятельно рекомендуется проходить эти этапы совместно с адвокатом или полностью поручить их выполнение специалисту. Это, с одной стороны, обеспечит ваше душевное спокойствие, а с другой — гарантирует вашу полную финансовую безопасность.

При возникновении дополнительных вопросов обращайтесь:
Адвокат Гурам Контуадзе; Tel/Viber/WhatsApp/Telegram/Signal: +995 591 976 764
guram.kontuadze@gmail.com; FACEBOOK; 
ადვოკატი თბილისში ადვოკატი საქართველოში ადვოკატი რუსთავში ადვოკატი თელავში ადვოკატი მარნეულში ადვოკატი ზუგდიდში ადვოკატი ქუთაისში ადვოკატი ბათუმში ადვოკატი სურამში ადვოკატი ვაკეში ადვოკატი ვერაზე ადვოკატი ციხეზე ადვოკატი წალკაში ადვოკატი საბურთალოზე ადვოკატი ვარკეთილში ადვოკატი ახალ რუსთავში ადვოკატი  ახალ რუსთავში ადვოკატი დმანისში ადვოკატი ბოლნისში ადვოკატი საგარეჯოში ადვოკატი მიწის სამოქალაქოს ადვოკატი საადვოკატო მომსახურება თბილისში საადვოკატო მომსახურება რუსთავში საადვოკატო მომსახურება თელავში საადვოკატო მომსახურება მარნეულში საადვოკატო მომსახურება ზუგდიდში საადვოკატო მომსახურება ქუთაისში საადვოკატო მომსახურება  ბათუმში საადვოკატო მომსახურება  საგარეჯოში საადვოკატო მომსახურება  ახალ რუსთავში საადვოკატო მომსახურება ახალ რუსთავში იურისტი ახალ რუსთავში იურისტი დმანისში იურისტი  თბილისში იურისტი საქართველოში იურისტი რუსთავში იურისტი   ბათუმში იურისტი ქუთაისში იურისტი ზუგდიდში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი სისხლის სამართლის ადვოკატი ადმინისტრაციული სამართლის ადვოკატი მიწის საკითხებზე მომუშავე ადვოკატი განქორწინებაზე მომუშავე ადვოკატი ქონებაზე მომუშავე ადვოკატი ქონების ადვოკატი ადვოკატი სამოქალაქო საქმეზე ადვოკატი სისხლის სამართლის საქმეზე განქორწინების შემდგომ რა ხდება განქორწინების შედეგები ადვოკატი სამოქალაქო საკითხებში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი საქართველოში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი ზუგდიდში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი ბათუმში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი საგარეჯოში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი  მარნეულში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი თელავში ადმინისტრაციული საქმის ადვოკატი თბილისში ადმინისტრაციული საქმის ადვოკატი საქართველოში ადმინისტრაციული საქმის ადვოკატი ზუგდიდში სისხლის სამართლის  საქმის ადვოკატი თბილისში სისხლის სამართლის  საქმის ადვოკატი საქართველოში სისხლის სამართლის საქმის ადვოკატი რუსთავში სისხლის სამართლის საქმის ადვოკატი ზუგდიდში სისხლის სამართლის საქმის ადვოკატი საგარეჯოში სისხლის სამართლის საქმის ადვოკატი  მარნეულში სისხლის სამართლის საქმის ადვოკატი თბილისში სისხლის სამართლის  საქმის ადვოკატი ბათუმში სისხლის სამართლის  საქმის ადვოკატი საგარეჯოში ბიზნეს ადვოკატი რუსთავში ბიზნეს ადვოკატი თბილისში ბიზნეს ადვოკატი ბათუმში ბიზნეს ადვოკატი ქუთაისში სტარტაპ ადვოკატი თბილისში საადვოკატო ბიურო თბილისში საადვოკატო ბიურო  საქართველოში საადვოკატო ბიურო  რუსთავში საადვოკატო ბიურო ზუგდიდში საადვოკატო ბიურო  საგარეჯოში საადვოკატო ბიურო  მარნეულში საადვოკატო ბიურო თელავში advokati tbilisshi advokati rustavshi advokati saqartveloshi advokati bolnisshi advokati marneulshi advokati qutaisshi advokati zugdidshi advokati walkashi advikati marneulshi advokati dmanisshi advokati telavshi sisxlis samartlis advokati samoqalaqo samartlis advokati administraciuli samartlis advokati адвокат в Тбилиси адвокат в Грузии Адвокат в Рустави Адвокат в Батуми Адвокат в Ваке Адвокат в Телави Адвокат по гражданским делам iuristi tbilisshi iuristi saqartveloshi sasamartlos iuristi sasamartlo advokati სასამართლო ადვოკატი ადვოკატი სასამრთლოში lawyer in georgia, lawyer in rustavi, lawyer in gardabani, lawyer in Batumi, lawyer in Kutaisi, attorney in in georgia,  attorneyr in rustavi, attorney in gardabani, attorney in Batumi, attorney in Kutaisi, attorney in sakartvelo, lawyer attorney Gardabani,  lawyer attorney  Zugdidi,  lawyer attorney Telavi,  lawyer attorney Rustavi,  lawyer attorney Tbilisi,  lawyer attorney gori,  lawyer attorney in batumi,  lawyer attorney Kutaisi. адвокат в Гардабани, Адвокат в марнеули, адвокат в Телави, Авдокат в Кутаиси. адвокат в Зугдиди, адвокат в Грузии Адвокат в Рустави Адвокат в Батуми Адвокат в Ваке Адвокат в Телави Адвокат по гражданским делам, Адвокат по уголовным делам, Адвокат по административным делам.