Залог квартиры — миф, который необходимо развеять!

Залог квартиры невозможен согласно действующему законодательству Грузии. Любое правовое обременение недвижимого имущества регулируется Гражданским кодексом Грузии и его вещным правом, а вещное право не признает заклада (залога) недвижимого имущества.

Все мы встречали в социальных сетях объявления о том, что кто-то «сдает квартиру/имущество в залог» или «желает взять квартиру или недвижимость в залог». Это не только невозможно, но и юридически ничтожно. В большинстве случаев под этим подразумеваются следующие правовые действия:
Обременение квартиры/недвижимого имущества ипотекой взамен на получение займа;
Заключение договора купли-продажи квартиры/имущества с правом выкупа;
Договор купли-продажи в рассрочку.
Каждое из этих правовых действий имеет как свои плюсы, так и минусы. Также возможно, что речь идет об условной сделке, однако это редкость, и мы не будем на ней останавливаться;

1. Обременение квартиры / недвижимого имущества ипотекой взамен на получение займа.
1.а. Прежде всего, следует учитывать, что поправками от 7 августа 2018 года было отменено заключение договоров займа и ипотеки между физическими лицами (статья 286.4: в качестве средства обеспечения требования, вытекающего из договора займа/кредита, выдаваемого/выданного физическому лицу... не может быть использована квартира/недвижимая вещь, находящаяся в его собственности или собственности другого физического лица). В качестве исключения было установлено, что заключение договора ипотеки возможно лишь в том случае, если «обремененная ипотекой недвижимая вещь передается в пользование физическому лицу-ипотекарю с целью использования в качестве жилого помещения». Право выдачи займа взамен на договор ипотеки было предоставлено физическому лицу только в том случае, если оно зарегистрировано в специальном реестре, созданном Национальным банком.
Ограничение, введенное государством с целью защиты физических лиц, привело к иным последствиям. Поскольку договор ипотеки между физическими лицами был запрещен, его заменил договор купли-продажи квартиры/недвижимости с правом выкупа, который влечет за собой гораздо больший правовой ущерб, чем договор займа и ипотеки;

2. Заключение договора купли-продажи квартиры / недвижимого имущества с правом выкупа.
2.а. Статьи с 509 по 515 Гражданского кодекса посвящены купле-продаже с правом выкупа. Простым языком: при купле-продаже с правом выкупа продавец сразу после подписания договора теряет право собственности, сохраняя за собой лишь право выкупа. В Национальном агентстве публичного реестра покупатель уже регистрируется как собственник, тогда как продавец имеет лишь право выкупа.
Здесь начинается самое интересное: вместо того чтобы позаботиться о защите прав собственности, запретив договоры ипотеки, государство, с другой стороны, открыло путь к тому, чтобы люди легче теряли свои имущественные права. В отличие от договора ипотеки, где ипотекарю сначала требовалось получить исполнительный лист от нотариуса или суда (что требовало времени — минимум 3 судебные инстанции, около 4 лет), представить его в Национальное бюро исполнения, дождаться начала исполнительного производства, проведения экспертизы и выставления на аукцион, после чего решалась судьба имущества (практика показывала, что у собственника был в запасе как минимум 1 год до потери права собственности). Договор купли-продажи с правом выкупа не является договором обременения имущества. Из-за законодательного регулирования стороны просто упростили формат сделок, однако собственник, зачастую не осознавая этого, теряет право собственности за 1 день, подписывая данный документ;

3. Договор купли-продажи в рассрочку.
3.а. Указанный договор не часто встречается на практике в отношении квартир/недвижимости, но его главная характеристика такова: недвижимость передается покупателю до полной оплаты объекта, а покупатель ежемесячно выплачивает продавцу сумму частями. Риэлторские компании не заключают сделки такого типа, поскольку, если, например, продавец оставит за собой право расторгнуть договор в случае нарушения графика платежей, или если строительная компания аннулирует договор, она должна будет вернуть покупателю уже полученные средства, а покупатель возвращает имущество.
В моей юридической практике был случай, когда одна из компаний предлагала моему клиенту заключить «Договор залога». Честно говоря, изначально мне казалось невероятным, чтобы какая-либо компания предлагала подобное правовое несоответствие. Однако, когда компания прислала соответствующий документ, он действительно назывался «Договор залога недвижимого имущества», тогда как по своему юридическому содержанию это был договор выдачи займа и аренды имущества. Возвращаясь к главному вопросу: «Почему существует миф о залоге квартиры/недвижимости?» — вероятно, это скорее посткоммунистический отголосок в нашем обществе. В качестве юридического совета: в случае, если кто-либо, будь то компания или маклер, предлагает вам «сдать квартиру в залог» или «взять вашу недвижимость в залог»:

4. Советы адвоката заключаются в следующем:
4.а. Детально расспросите маклера или компанию, о каком именно правовом договоре идет речь;
4.б. Потребуйте предоставить договор для ознакомления до его подписания и обязательно внимательно прочитайте его;
4.в. Перед подписанием договора дайте прочитать его адвокату (если есть такая возможность);
4.г. Если подписание договора происходит у нотариуса, потребуйте от него детально объяснить, какой именно договор вы подписываете и какие правовые последствия за этим последуют;
4.д. Если в договоре указана «купля-продажа с правом выкупа», ни в коем случае не подписывайте его в качестве собственника, поскольку вы немедленно потеряете право собственности;
4.е. Если маклер предлагает вам одолжить сумму и подписать договор купли-продажи с выкупом в качестве кредитора, не подписывайте его, поскольку вы можете потерять право собственности, полученное через суд, и при этом не вернуть свои финансовые средства;
4.ж. Не доверяйте ни одной компании, маклеру или юристу, которые считают возможным или предлагают вам залог квартиры/недвижимого имущества. Такое понятие как «залог квартиры/недвижимости» юридически невозможно, и вы, не будучи юристом, можете не отличить специфику договоров и подписать документ, из-за которого потеряете как свои деньги, так и собственность;