Аренда недвижимого имущества и связанные с ней риски

Рынок недвижимости и связанные с ним отношения, такие как наем и аренда, считаются одним из фундаментов рыночной экономики. Упрощение сделок с недвижимостью с правовой точки зрения означает не что иное, как то, что государство не должно препятствовать товарообмену. Еще Илья Чавчавадзе отмечал: «Каждый производитель должен придать своему продукту такую ценность, которая обладает всеобщей и неоспоримой силой для осуществления обмена»;

Развитие рынка недвижимости тесно связано с Гражданским кодексом Грузии, поскольку данный кодекс определяет судьбу права собственности на недвижимое имущество, порядок его обременения ипотекой, а также правила его приобретения и отчуждения. Тот же кодекс устанавливает правила сдачи недвижимости в аренду и определяет последствия в случае, если «другая сторона не исполняет возложенные на нее обязанности». Сдача недвижимости в аренду является одним из стабильных источников дохода, однако стабильность возможна лишь тогда, когда закон не мешает людям самостоятельно урегулировать свои вопросы, а в случае нарушения права собственности — закон встает на сторону собственника. До 11 декабря 2015 года статья 172 (часть 3) Гражданского кодекса предусматривала норму защиты прав собственника. Например:
Предположим, лицо X сдало принадлежащее ему недвижимое имущество Y лицу A. В случае, если лицо A не выплачивало арендную плату, лицо X могло обратиться в правоохранительные органы и потребовать немедленного возврата имущества. Правовая логика данного положения заключалась в следующем:
Право собственности является конституционным правом; в обществе собственников государство обязано помогать владельцу, поскольку если государство не может защитить право собственности, то конституционная норма становится «бездействующей». Кроме того, если человек не может использовать свою недвижимость и не получает доход, он тратит меньше; если он тратит меньше, государство в свою очередь недополучает доходы, и так далее.

После изменений от 11 декабря 2015 года (вызванных рядом социальных и политических факторов) указанная норма была отменена, и, соответственно, прежнее правило больше не действует. Что это означает?!
Предположим, лицо X сдало принадлежащее ему недвижимое имущество Y другому лицу A. Если лицо A не выплачивает арендную плату, лицо X больше не может сделать следующее:
а) Обратиться в правоохранительные органы;
б) Вернуть владение своим имуществом без решения суда;
в) На протяжении всего этого времени недобросовестный арендатор продолжает владеть чужой собственностью;

Правовая логика перевернулась: в частности, Гражданский кодекс доверил судьбу аренды суду, а не выписке из Публичного реестра и/или ее презумпции. Также была оставлена лазейка, позволяющая недобросовестному лицу не платить арендную плату, проживать в недвижимости на протяжении всего судебного спора, в то время как собственник может вернуть свое имущество только через процедуру принудительного исполнения;

Для того чтобы собственник мог истребовать и вернуть сданное в аренду имущество через суд, ему предстоят дополнительные расходы, например:
а) Лицу приходится нанимать адвоката и оплачивать соответствующие гонорары;
б) Оплачивать государственную пошлину в суде;
в) В большинстве случаев — проходить 3 судебные инстанции, чтобы вернуть владение своей собственностью и сдать ее заново;
г) После получения судебного решения процесс не заканчивается: необходимо провести экспертизу стоимости недвижимости и оплатить услуги эксперта;
д) Представить данную экспертизу в ЮЛПП «Национальное бюро исполнения» и дополнительно оплатить 2% от стоимости недвижимости (но не более 5000 лари);
е) Но и на этом история не заканчивается: далее необходимо дождаться своей так называемой «очереди» в Национальном бюро исполнения, что может длиться годами;

Тем временем арендодатель теряет доход, а если арендатор недобросовестен и на его имя не зарегистрировано никакого имущества, то добавление упущенной выгоды к сумме неоплаченной аренды и внесение его в Реестр должников лишь фиксирует финансовый ущерб собственника. Вдобавок ко всему, чтобы взыскать с недобросовестного арендатора расходы, понесенные в рамках исполнительного производства (например, 1000 лари), вам придется начинать новый спор. Если же вы решите прибегнуть к самоуправству и попытаетесь лично выселить недобросовестного арендатора из недвижимости, по его звонку может быть начато расследование по статье 160 Уголовного кодекса Грузии (Нарушение неприкосновенности жилища);

Как бы удивительно это ни звучало, такова наша реальность: закон и его несовершенство привели к тому, что он перестал стоять на страже прав собственника в обществе. Можно ли избежать всего этого? Существует несколько методов защиты, если вы оказались или можете оказаться в подобной ситуации. Вот несколько советов:
а) В первую очередь уточняйте, кому конкретно вы сдаете недвижимость, так как часты случаи, когда имущество сдается одному лицу, а оно, в свою очередь, сдает его в субаренду другим;
б) Запросите рекомендации от предыдущих арендодателей, если лицо ранее снимало жилье (хотя закон не предусматривает этого, вы будете иметь представление о том, с кем имеете дело);
в) Обязательно, в обязательном порядке заключайте письменный договор с лицом, которому сдаете недвижимость;
г) Одного лишь заключения договора в письменной форме недостаточно, в договоре также должны быть предусмотрены:
г.а.) Обеспечительный платеж (Депозит) — требуйте авансового внесения суммы, равной 2 или 3 месяцам аренды, на депозит; в случае нарушения условий оплаты, эти средства останутся у вас;
г.б.) Неустойка — в случае нарушения порядка оплаты должна начисляться неустойка в разумных пределах (например, 0,07% за каждый день просрочки);
г.в.) Гарантия должника — в случае неуплаты арендной платы на должника должно возлагаться исполнение иных обязательств (например, передача в вашу собственность принадлежащего ему автомобиля или иной вещи);
д) Данный перечень не является исчерпывающим. В некоторых случаях вы также можете потребовать привлечения третьего лица для заключения договора поручительства, чтобы гарантировать выплату арендной платы или привлечь его к ответственности и т.д;

Соблюдение данных правил не может гарантировать, что недобросовестное лицо станет добросовестным, однако в случае возникновения ущерба вы будете застрахованы и сможете возместить причиненный вред, если не полностью, то хотя бы в минимальном объеме;

В случае возникновения дополнительных вопросов вы можете связаться со мной.
📱 Tel/Viber/WhatsApp/Telegram/Signal: +995 591 976 764
📧 guram.kontuadze@gmail.com 👨‍⚖️ Адвокат Гурам Контуадзе
Attorney At Law GGK Lawyer 🌐 advokontu.ge; Facebook; 

ადვოკატი თბილისში ადვოკატი საქართველოში ადვოკატი რუსთავში ადვოკატი თელავში ადვოკატი მარნეულში ადვოკატი ზუგდიდში ადვოკატი ქუთაისში ადვოკატი ბათუმში ადვოკატი სურამში ადვოკატი ვაკეში ადვოკატი ვერაზე ადვოკატი ციხეზე ადვოკატი წალკაში ადვოკატი საბურთალოზე ადვოკატი ვარკეთილში ადვოკატი ახალ რუსთავში ადვოკატი  ახალ რუსთავში ადვოკატი დმანისში ადვოკატი ბოლნისში ადვოკატი საგარეჯოში ადვოკატი მიწის სამოქალაქოს ადვოკატი საადვოკატო მომსახურება თბილისში საადვოკატო მომსახურება რუსთავში საადვოკატო მომსახურება თელავში საადვოკატო მომსახურება მარნეულში საადვოკატო მომსახურება ზუგდიდში საადვოკატო მომსახურება ქუთაისში საადვოკატო მომსახურება  ბათუმში საადვოკატო მომსახურება  საგარეჯოში საადვოკატო მომსახურება  ახალ რუსთავში საადვოკატო მომსახურება ახალ რუსთავში იურისტი ახალ რუსთავში იურისტი დმანისში იურისტი  თბილისში იურისტი საქართველოში იურისტი რუსთავში იურისტი   ბათუმში იურისტი ქუთაისში იურისტი ზუგდიდში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი სისხლის სამართლის ადვოკატი ადმინისტრაციული სამართლის ადვოკატი მიწის საკითხებზე მომუშავე ადვოკატი განქორწინებაზე მომუშავე ადვოკატი ქონებაზე მომუშავე ადვოკატი ქონების ადვოკატი ადვოკატი სამოქალაქო საქმეზე ადვოკატი სისხლის სამართლის საქმეზე განქორწინების შემდგომ რა ხდება განქორწინების შედეგები ადვოკატი სამოქალაქო საკითხებში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი საქართველოში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი ზუგდიდში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი ბათუმში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი საგარეჯოში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი  მარნეულში სამოქალაქო საქმის ადვოკატი თელავში ადმინისტრაციული საქმის ადვოკატი თბილისში ადმინისტრაციული საქმის ადვოკატი საქართველოში ადმინისტრაციული საქმის ადვოკატი ზუგდიდში სისხლის სამართლის  საქმის ადვოკატი თბილისში სისხლის სამართლის  საქმის ადვოკატი საქართველოში სისხლის სამართლის საქმის ადვოკატი რუსთავში სისხლის სამართლის საქმის ადვოკატი ზუგდიდში სისხლის სამართლის საქმის ადვოკატი საგარეჯოში სისხლის სამართლის საქმის ადვოკატი  მარნეულში სისხლის სამართლის საქმის ადვოკატი თბილისში სისხლის სამართლის  საქმის ადვოკატი ბათუმში სისხლის სამართლის  საქმის ადვოკატი საგარეჯოში ბიზნეს ადვოკატი რუსთავში ბიზნეს ადვოკატი თბილისში ბიზნეს ადვოკატი ბათუმში ბიზნეს ადვოკატი ქუთაისში სტარტაპ ადვოკატი თბილისში საადვოკატო ბიურო თბილისში საადვოკატო ბიურო  საქართველოში საადვოკატო ბიურო  რუსთავში საადვოკატო ბიურო ზუგდიდში საადვოკატო ბიურო  საგარეჯოში საადვოკატო ბიურო  მარნეულში საადვოკატო ბიურო თელავში Юрист в Тбилиси Юрист в Грузии Юрист в Рустави Юрист в Телави Юрист в Марнеули Юрист в Зугдиди Юрист в Кутаиси Юрист в Батуми Юрист в Сурами Юрист в Ваке Юрист в Вере Юрист в Цихе Юрист в Цалке Юрист в Сабуртало Юрист в Варкетили Юрист в Ахал Рустави Юрист в Ахал Рустави Юрист в Дманиси Юрист в Болниси Юрист в Сагарехо Юрист по земельным гражданским делам Юридические услуги в Тбилиси Юридические услуги в Рустави Юридические услуги в Телави Юридические услуги в Марнеули Юридические услуги в Зугдиди Юридические услуги в Кутаиси Юридические услуги в Батуми Юридические услуги в Сагарехо Юридические услуги в Ахал Рустави Юридические услуги в Ахал Рустави Юрист в Ахал Рустави Юрист в Дманиси Юрист в Тбилиси Юрист в Грузии Юрист Юрист Юрист в Рустави, Батуми Юрист в Кутаиси Юрист в Зугдиди Юрист по гражданским делам Юрист по уголовным делам Юрист по административному праву Юрист по земельным вопросам Юрист по разводам Юрист по недвижимости Юрист по недвижимости Юрист по гражданским делам Юрист по уголовным делам Что происходит после развода? Юрист по гражданским делам Юрист по гражданским делам в Грузии Юрист по гражданским делам в Зугдиди Юрист по гражданским делам в Батуми Юрист по гражданским делам в Сагареджо Юрист по гражданским делам в Марнеули Юрист по гражданским делам в Телави Юрист по административному праву в Тбилиси Юрист по административному праву в Грузии Юрист по административному праву в Зугдиди Юрист по уголовным делам в Тбилиси Юрист по уголовным делам в Грузии Юрист по уголовным делам в Рустави Юрист по уголовным делам в Зугдиди Юрист по уголовным делам в Сагареджо Юрист по уголовным делам в Марнеули Юрист в Тбилиси Юрист по уголовным делам в Батуми Юрист по уголовным делам в Сагареджо Юрист по коммерческому праву в Рустави Юрист по коммерческому праву в Тбилиси Юрист по коммерческому праву в Батуми Юрист по коммерческому праву в Кутаиси Юрист по стартапам в Тбилиси Юридическая фирма в Тбилиси Юридическая фирма в Грузии Юридическая фирма в Рустави Юридическая фирма в Зугдиди Юридическая фирма в Сагареджо Юридическая фирма в Марнеули Юридическая фирма в Телави Lawyer in Tbilisi Lawyer in Georgia Lawyer in Rustavi Lawyer in Telavi Lawyer in Marneuli Lawyer in Zugdidi Lawyer in Kutaisi Lawyer in Batumi Lawyer in Surami Lawyer in Vake Lawyer in Vera Lawyer in Tsikhe Lawyer in Tsalka Lawyer in Saburtalo Lawyer in Varketili Lawyer in Akhal Rustavi Lawyer in Akhal Rustavi Lawyer in Dmanisi Lawyer in Bolnisi Lawyer in Sagarejo Lawyer in Land Civil Lawyer Legal services in Tbilisi Legal services in Rustavi Legal services in Telavi Legal services in Marneuli Legal services in Zugdidi Legal services in Kutaisi Legal services in Batumi Legal services in Sagarejo Legal services in Akhal Rustavi Legal services in Akhal Rustavi Lawyer in Akhal Rustavi Lawyer in Dmanisi Lawyer in Tbilisi Lawyer in Georgia Lawyer Lawyer in Rustavi Lawyer in Batumi Lawyer in Kutaisi Lawyer in Zugdidi Civil lawyer Criminal lawyer Administrative law lawyer Land lawyer Divorce lawyer Property lawyer Property lawyer Civil lawyer Criminal lawyer What happens after divorce? Lawyer in civil matters Civil lawyer in Georgia Civil lawyer in Zugdidi Civil lawyer in Batumi Civil lawyer in Sagarejo Civil lawyer in Marneuli Civil lawyer in Telavi Administrative lawyer in Tbilisi Administrative lawyer in Georgia Administrative lawyer in Zugdidi Criminal lawyer in Tbilisi Criminal lawyer in Georgia Criminal lawyer in Rustavi Criminal lawyer in Zugdidi Criminal lawyer in Sagarejo Criminal lawyer in Marneuli Lawyer in Tbilisi Criminal Lawyer in Batumi Criminal Lawyer in Sagarejo Business Lawyer in Rustavi Business Lawyer in Tbilisi Business Lawyer in Batumi Business Lawyer in Kutaisi Startup Lawyer in Tbilisi Law Firm in Tbilisi Law Firm in Georgia Law Firm in Rustavi Law Firm in Zugdidi Law Firm in Sagarejo Law Firm in Marneuli Law Firm in Telavi